في هذا المقال عبر صناع المال، نسلط الضوء على الشروط والضوابط التي تحكم التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة في المملكة العربية السعودية. تعتبر مسألة نزع الملكية من القضايا التي تتطلب توازنًا دقيقًا بين تحقيق الصالح العام وضمان حقوق الأفراد، لذلك وضعت الدولة إطارًا قانونيًا يضمن العدالة والشفافية ويحدد بدقة متى وكيف يتم تعويض المالك عند نزع ملكيته لأي سبب يخدم المصلحة العامة.
المقصود بنزع الملكية للمنفعة العامة
نزع الملكية يعني قيام الدولة أو الجهات المخولة قانونًا بسحب ملكية عقار مملوك لأفراد أو جهات خاصة، من أجل تنفيذ مشروع يحقق منفعة عامة مثل الطرق أو المدارس أو المستشفيات أو مشاريع البنية التحتية الكبرى. ويتم ذلك بناءً على أنظمة واضحة تحرص على احترام حقوق المالك الأصلي ومنحه تعويضًا عادلًا.
الجهة المسؤولة عن النزع والتعويض
- تُناط مسؤولية نزع الملكية بالجهة صاحبة المشروع بالتعاون مع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، مع إشراف من هيئة عقارات الدولة لتقدير التعويضات المالية.
- وتكون هذه الجهات مسؤولة عن تنفيذ الإجراءات وفقًا لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة الصادر بالأمر الملكي.
شروط التعويض عن نزع الملكية للمنفعة العامة
تُحدد الأنظمة السعودية مجموعة من الشروط والضوابط للحصول على التعويض العادل عند نزع الملكية، وأبرزها ما يلي:
- أن يكون نزع الملكية بموجب مرسوم ملكي أو قرار من الجهة المختصة يوضح أن المشروع يخدم المصلحة العامة.
- إخطار المالك رسميًا بخطاب يبين نية نزع العقار والهدف من المشروع.
- أن يتم تقدير قيمة العقار المنزوع من قبل لجنة مختصة تضم مقيمين عقاريين معتمدين من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
- أن يكون العقار مسجلاً رسميًا باسم المالك وقت النزع ويملك مستندات إثبات الملكية.
- تقديم تعويض عادل يعادل القيمة السوقية للعقار بتاريخ التقدير وليس بتاريخ الإفراغ أو الإزالة.
- شمول التعويض لأي أضرار ناتجة عن الإزالة مثل المباني أو التحسينات أو الأشجار أو ما شابه.
- إتاحة حق الاعتراض أمام ديوان المظالم في حال عدم موافقة المالك على مبلغ التعويض.
- منح مهلة لا تقل عن 90 يومًا لإخلاء العقار بعد صرف التعويض أو وفقًا لما تحدده الأنظمة.
- الالتزام بعدم بدء الإزالة إلا بعد تسليم التعويض أو إيداعه في المحكمة المختصة لصالح المالك.
كيفية تقدير قيمة التعويض
تعتمد آلية التقدير على المعايير التالية:
- الموقع الجغرافي للعقار والمنطقة المحيطة به.
- نوع العقار (أرض فضاء، سكني، تجاري، زراعي).
- المساحة الإجمالية للعقار.
- الحالة الإنشائية في حال وجود مبانٍ.
- الأسعار السوقية المماثلة في نفس الموقع.
- المعوقات أو الالتزامات النظامية التي قد تؤثر في قيمة العقار.
هل يحق لصاحب العقار الاعتراض على مبلغ التعويض؟
- نعم، يحق للمالك الاعتراض على قيمة التعويض إذا رأى أنها لا تعكس القيمة الحقيقية لعقاره.
- يتم الاعتراض بتقديم طلب إلى ديوان المظالم خلال مدة لا تتجاوز 60 يومًا من تاريخ تسلمه قرار التعويض، وتقوم المحكمة الإدارية بمراجعة الموضوع وتحديد ما إذا كان هناك قصور في التقييم.
المستندات المطلوبة للحصول على التعويض
- صك الملكية أو سند التمليك الأصلي.
- بطاقة الهوية الوطنية للمالك.
- رقم الحساب البنكي (الآيبان) لتحويل مبلغ التعويض.
- صورة من خطاب نزع الملكية.
- صور فوتوغرافية للموقع أو المباني الموجودة إن وجدت.
الحالات التي لا يتم فيها صرف تعويض
لا يُصرف تعويض في بعض الحالات الاستثنائية، منها:
- العقار غير المثبت ملكيته رسميًا لدى الجهات المختصة.
- العقار المخالف لأنظمة البناء أو واقع على أراضٍ حكومية أو مخصصة سابقًا للمنفعة العامة.
- إذا ثبت وجود تزوير أو تلاعب في مستندات الملكية المقدمة.
هل يشمل التعويض المستأجرين أو المستخدمين للعقار؟
- في الغالب لا يحصل المستأجرون على تعويض مباشر إلا إذا نص العقد صراحة على ذلك أو عند وجود أضرار مادية ناتجة عن الإخلاء المبكر.
- أما المستخدمون الفعليون للعقار بدون عقد موثق أو صفة نظامية فلا يحق لهم المطالبة بأي تعويض.
مدة صرف التعويض بعد صدور القرار
- تلتزم الجهة المعنية بصرف مبلغ التعويض خلال مدة لا تتجاوز 60 يومًا من تاريخ صدور قرار التقدير النهائي.
- سواء تم تسليمه للمالك أو تم إيداعه في المحكمة المختصة في حال غيابه أو وجود خلاف.
الجهة التي تقدم التظلم في حال تأخر التعويض
يمكن التظلم أمام:
- ديوان المظالم في حال تجاوز المدة النظامية أو رفض الجهة دفع التعويض.
- الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين إذا كانت هناك شبهة خطأ في التقييم العقاري.
- التواصل مع هيئة عقارات الدولة بصفتها الجهة الرقابية العليا في تنفيذ أحكام نزع الملكية.
بهذه المعايير الدقيقة والإجراءات العادلة تضمن الدولة حماية حقوق الأفراد وتعويضهم عند نزع ملكياتهم لمشروعات المنفعة العامة، بما يحقق التوازن المطلوب بين تنمية البنية التحتية واحترام حق التملك الخاص.
